如何了解并投资日本的房地产―相关法律的知识和概要（2）

二 房地产投资信托基金：J-REIT

（1）概要

日本在2000年修订《投资信托及投资法人相关法律》（投资信托法）时引入了房地产投资信托基金（J-REIT）。在J-REIT架构中，成立一家投资公司作为特殊投资实体，将从投资者处筹集的资金用于投资房地产相关资产，并以分红的形式将此类投资的收入分配给投资者。投资公司向投资者发行“投资证券”，符合特定上市条件的投资证券可以在证券交易所上市和交易。

另外，根据投资信托法，特殊投资实体也可以作为投资信托，由信托受托人发行的受益人证券也可以上市，但目前还没有信托受益人证券在证券交易所上市。

尽管投资公司具有法人身份并在技术上负责持有和管理房地产资产，但实际上，所有投资决策都由其资产管理公司决定，根据《金融商品交易法》，该资产管理公司应注册为金融商品业务经营者。

（2）限制

（a）成立

根据投资信托法，投资公司在成立时的总投资金额至少应为1亿日元（约合500万人民币。按1人民币＝20日元估算，下同。），而投资公司定期持有的最低净资产金额应为5千万日元（约合250万人民币）。

在东京证券交易所上市投资证券，还需要满足其他条件，例如：

• 总净资产应为10亿日元（约合5000万人民币）以上；
• 总资产应为50亿日元（约合2.5亿人民币）以上。

投资公司的设立者应在设立相关投资公司之前向总理大臣报告投资信托法要求的特定事项。

在J-REIT架构中，投资公司需要向总理大臣进行注册，才能投资房地产相关资产。

（b）资产限制

投资公司总资产中至少有50%必须投资于“特定资产”，包括证券和房地产。

在东京证券交易所上市投资证券，还需要满足其他条件，例如：

• 房地产（包括某些限制类的房地产相关资产）必须占管理总资产的至少70%；
• 房地产（包括某些限制类的房地产相关资产）、房地产相关资产和流动资产必须占管理总资产的至少95%

（c）分红及单位份额持有人的限制

分红金额不得超过资产负债表上载明的净资产金额减去“净资产门槛金额”（日语：基準純資産額，定义见投资信托法）。

在东京证券交易所上市投资证券，还需要满足其他条件，例如：

• 至少要上市4,000个单位份额
• 主要单位份额持有人持有的单位不得超过已上市单位的75%
• 至少要有1,000名单位份额持有人
• 根据投资公司章程规定，投资者不得要求赎回投资证券。

（3）税收

与普通公司不同，如果满足某些条件，投资公司所获利润将免交法人税，这些条件包括但不限于以下内容：

• 投资公司未参与除REITs允许的业务以外的任何业务
• 投资公司在会计年度结束时未被认定为“家族公司”的实体
• 投资公司每个会计年度将超过90%的利润作为分红分配给单位份额持有人
• 根据发行金额计算，在日本境内上市的“投资单位”（日语：投資口）超过50%

投资公司收购房地产时如果满足一定的条件，投资公司可能会获得以下税收减免（以及其他）：

• 房地产所有权转让登记的相关登记和许可税
• 房地产收购的相关房地产购置税

三 特定目的公司：TMK

（1）概要

特定目的会社（TMK）是根据《资产流动化的相关法律》创建的一种特定目的公司，它将购买房地产作为证券化交易的一部分。TMK从投资者处筹集资金，并将资金用于购买房地产。通过管理房地产获得的收益分配给投资者。由于其税收优惠和某些监管的原因，TMK在房地产投资交易中经常被使用。在使用TMK进行房地产交易时，用于购买基础房地产的资金来自于提供给TMK的贷款、TMK发行的债券、商业票据或优先股权。

（2）税收透明实体

如果满足一定的条件，TMK将获得免税待遇，该条件包括但不限于：

• TMK发行的所有债券或者所有优先股权预计将由特定的合格机构投资者认购（在后一种情况下）且TMK在会计年度结束时不被认定为“家族公司”的实体。
• TMK每个会计年度将超过90%的利润作为分红分配给股东。
• 根据发行金额计算，在日本发行的优先股权和特定股权超过了50%。

（3）房地产购置税收减免

就TMK收购房地产而言，如果满足一定的条件，TMK可以获得以下税收减免（以及其他）的优惠：

• 房地产所有权转让登记的相关登记和许可税
• 房地产收购的相关房地产购置税

四 日本房地产的租赁合同

（1）租赁协议中需要注意的重要条款

我们注意到，最近中华圈企业通过租赁使用日本房地产的情形也相当普遍。租赁在过去基本上只是为了住宿，合同条款基本上通过不动产中介已经定式化，没有多少修改的空间，但最近随着对日投资的增多，中华圈企业在日本进行公司办公用途、工厂以及饭店等的大规模租赁的案件正在急剧增多。

以企业为主体的大型租赁，相比个人为主体的住宿租赁，租金更加昂贵，租赁条款的设计以及谈判也有更大的自由空间。以下是我们整理的，在日本进行租赁时需要注意的重要条款。

（2）关于主承租人的规定

《关于优化租赁住宅管理业务等的法律》于2020年12月15日生效。该法律规定了承租住房并进行转租的主承租人（Master lessee）的义务。如有打算进行此种“二房东”式交易的人士，必须重视以下规定：

• 在陈述主租赁协议的条款和条件时，主承租人不得对租金等事项作出任何重大虚假陈述。
• 主承租人在与房地产所有权人等签订主要租赁协议时，就可能影响其判断的任何重要事项，不得故意隐瞒任何事实或作出任何虚假陈述。
• 主承租人在拟签订主租赁协议时，应在签署主租赁协议之前向主出租人书面说明主租赁协议的内容和有关协议履行的事项。但如果主出租人被认为在主租赁合同方面具备专业知识和经验时，则主承租人无需提供事前说明文件。
• 主承租人签订主租赁协议时，应及时向主出租人单独提交一份陈述法定事项的文件。